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“房子是用来住的,不是用来炒的”,各地政府相继推出“只租不售” 的自持型物业用地,随着广大普通百姓收入的不断提高,但投资渠道过于单一,而以大量保障房(廉租房、公租房)、大型购物中心、酒店、养老物业、文化旅游、医院、工厂等自持物业急需投融资金融服务的创新,将促进我国房地产证券化与国际的接轨。在租购并举政策红利下,“保利一号” 作为上交所及深交所首个具有权益性REITs属性的证券资产化产品。


什么是房地产证券化


房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。目前国际房地产证券主要有REITs、CMBS、RMBS三种类型

REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)是一种不动产证券化的融资方式,将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产,通过结构化设计,以证券形式向投资者发行

RMBS(住房抵押贷款支持证券)是资产支持证券ABS的一种,其偿付给投资者的现金流来自于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。

REITs是一种国际上通行的房地产投资工具,通过证券化的方式为中小投资人提供投资于房地产资产并获取稳定收益的投资机会。REITs最早诞生于1960年美国国内税收法典(Internal Revenue Code)的修订条款《房地产投资信托法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960)。目前在美国、澳大利亚等西方国家已经发展非常成熟,包括亚洲的日本、新加坡、马来西亚、香港等国际及地区共有31个国家及地区引入REITs框架。


根据投资类型及盈利模式不同,REITs又可分为权益型、抵押型与混合型。


权益型REITs直接经营具有收益性房地产的投资组合,收入主要来源为租金收入和房地产增值后买卖房地产的交易利润。

抵押型REITs主要扮演金融中介的角色,将所募集的资金用于发放各种抵押贷款,收入来源是发放房地产抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。

混合型REITs指同时拥有房地产和抵押贷款作为其投资资产,介于权益型和抵押型REITs之间。

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REITs的房地产类型除常见的商场、购物中心、办公楼、住宅公寓以外,还包括医疗、旅游娱乐、生产厂房等众多物业类型。

全球REITs物业类型

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资料来源:梁凯文(Kaiwen Leong)/ 等所著,《全球REITs投资手册》


中国REITs 发展的相关政策


2007年,人民银行、证监会与银监会的REITs专题研究小组成立

2008年4月,《2007年中国金融市场发展报告》明确提出要加快金融创新,择机推出房地产投资信托基金产品

2008年12月, “国九条”通过房地产信托投资基金,创新融资方式

2009年3月,银发[2009]92号指出:支持资信条件较好的房地产且发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点,拓宽房地产企业融资渠道

2010年3月,银行间REITs试点管理办法审议通过,北京、天津、上海三地试点

2014年11月,证监会〔2013〕16号文发布,允许将商业物业等不动产财产作为基础资产进行资产证券化

2014年9月 人民银行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

2016年3月,国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点


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当前国内的REITs处于从试点到不断突破的阶段,其相关法律法规政策建设处于加速期,房地产证券化来了,你准备好了吗?

 

房产估值升级为房地产投资咨询服务


虽然目前国家层面尚未出台类似香港证券及期货事务监察委员发布的《房地产投资信托基金守则》,房地产投资信托基金相应的监管及配套制度不够健全,为保护投资者合法权益,满足相关信息披露需要,但我们房地产估价行业学会已经先行出台了《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》,明确完整信托物业评估包括三部分(即信托物业状况评价、信托物业市场调研、信托物业价值),实践中可根据实际需要,可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。而根据《房地产投资信托基金守则》要求受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,基金管理公司以及基金投资人在投资过程中不仅需要专业机构为其提供可行性分析报告、项目价值评估报告、投资咨询意见等专业服务,而受托人为了维护持有人权益价值最大化,也需要对房地产投资信托基金的管理公司运营管理绩效评估。

REITs首次发行和运营过程中,披露REITs所持有的房地产价值

REITs运营过程中评价REITs经营管理绩效

投资者进行买卖的决策提供REITs估值及研究分析报告

 

物业管理升级


人类物质财富60%-70%属于房地产,目前中国约保有400亿m2房地产资产存量,未来10年内还将有300亿m2的房地产资产存量的预期。这无疑将逐渐催生中国房地产资产管理行业。

物业管理是房地产资产的日常维护管理,其目标是保证实现资产所有者对物业的功能定位及物业的正常生命周期,对物业进行保养 、维护、修缮,为物业使用者提供实现物业功能必须的服务,在不改变物业结构和功能的前提下实现物业的保值增值。

资产管理在物业竣工前期便已介入,通过物业公司对市场信息的敏锐触觉而对市场状况作出准确判断,在此基础上制定合理有效的市场推广方案及租售方案甄别需求,引入最优的租户组合,从而为物业带来最大的现金流收益,最后通过专业化的物业管理服务实现与租户体验的双赢。对于业主自持的物业,资产管理是一个长期动态的管理理念,贯穿物业生命周期的始终,它会通过各项服务的循环协助物业始终处于最佳状态,达到最优绩效,将市场波动的风险降至最低,从而实现真正意义上的增值。

物业管理升级为资产管理,资产管理升级为资产管理咨询。资产管理专业化积累,在资产管理公司基础上将继续升级为资产管理咨询公司,为投资者提供组合投资管理,包括帮助业主确定投资目标并执行、评估资产管理公司的表现、审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产 的良好运行状态和市场竞争力、管理资产以实现组合投资收益的最大化、就新购置物业或处置物业做出决策等。组合投资者以风险控制和调整后的组合投资回报最大化的 目标来管理资产,并详细制定和执行组合投资战略,包括在合适的时机购买或出售物业等。对组合投资管理者的评价是基于组合投资的整体绩效。 

 

银行抵押贷款证券化


房地产业贷款和个人按揭贷款不良率一直维持较低水平,伴随着房价的持续上涨,金融业特别是银行业将大量的金融资源配置到房地产领域,房地产抵押贷款是占银行抵押贷款80%以上,这些资产大量占有银行的资本金。

美国的RMBS(住房抵押贷款支持证券)市场是全球最为发达的住房抵押贷款二级市场。美国MBS市场的规模曾长期超越美国国债,成为美国债券市场规模最大的债券种类。

2014年邮储银行发行首单个人住房贷款支持证券化产品上线,建设银行、兴业银行等个人住房贷款支持证券化产品陆续上线。

住建部去年11月发布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》提出,住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买公积金RMBS。该条款为住房公积金中心发行和购买公积金RMBS提供了依据,拓宽了公积金的投资渠道,预计未来随着公积金RMBS重启及常态化推进,公积金中心会更多地参与相关产品的投资。

房地产证券化让不动产动起来。


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