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十九大报告中再次提到,房子是用来住的,不是用来炒的。财政部部长肖捷对房地产税的公开表示,这意味着什么?“炒房”和投资房地产的有什么差异?近日,金融界邀请全国房地产商会联盟主席顾云昌座客《金融街会客厅》,作为缺乏投资渠道高净值人群终于明白了:买了房子以后并且出租的,这不算“炒”;十年以后卖出去,这也不算“炒”;短期之内既不出租也不自住,就等着升值转手的,这才是“炒”。大家都普遍认为作为抑制炒房的“重器”,房地产持有环节将要征收的“房地产税”,其背后的深刻寓意顾主席又有哪些解读呢?

      顾云昌,20世纪80年代初着手住宅商业化研究,1985年开始研究土地问题。历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作,任副会长兼秘书长,曾多次参与国家房改政策的研究制定,是国家房改方案的主要起草人之一。

 

  第一节:房地产税已经箭在弦上 不会搞全国一刀切

  

关于房地产税,最近最新的消息就是肖部长的这么一个定调吧,立法先行,充分授权,分步推进的原则,推进房地产税的立法和实施,就这十六个字的原则来看的话,它透露出怎样的一个信息?

 

顾云昌:第一,房地产税肯定要立法,肯定要走上日程,肯定将来要颁布执行,这也算是给目前坊间到底要不要推进房地产税的争论做了盖棺定论。

  第二,在房地产税推进的过程中,存在很大阻碍。涉及到房地产税制制度改革,涉及到方方面面的利益等等。在技术层面也涉及到税基、税率如何制定等等细节。

  第三,关于分步实施,这个是肯定的,立法上逐步跟进,肯定不会全国一下子全面铺开,还要对推进过程中的问题来逐步弥补和完善,以保障在全国推进过程中的顺畅和稳定。

 

是否还会做试点,会不会增加一些试点城市进来,还是说继续在上海和重庆推行?

 

  顾云昌:房地产税一定是要不断试点中完善的,我国的法律都是原则性的,一般还要附加具体的实施条例,不同的城市房价差距很大,税率肯定会不一样,就像美国各个州的税率不一样类似。这一次应该不会搞一刀切的政策,要在容易推进的地方先推进,并不断积累经验,最后才是全国铺开。

  我要强调的是,这个跟上海和重庆所试点的房地产税是两码事,有本质区别。

  我们国家本来就有房地产税条例,针对非自住房屋收取一定比例的税。比如说,按照目前规定,用做商业经营或者是出租的房子,要征取收益部分12%的税率。但问题是,很多地方并没有执行。

  而现在的房地产税的定义范围是,凡是有房产的人,都属于征收范围,不管你是否用于出租或者是商业经营。

  

还有一个“充分授权”的原则,是给谁授权?

 

顾云昌:当然是给地方政府授权。房地产税是地方税,由地方政府来制定实施细则,主要用于支撑地方经济发展,是要接替土地财政成为地方政府重要税收来源的税种。

 

第二节:关于房地产税的配套政策很可能已经准备好

 

  收税就要牵扯到如何制定标准的问题,您之前也提到了房产估值的问题,这个估值标准应该怎样做?

  顾云昌:其实财政部对房产的评估工作十几年前已经在做准备,但是出于种种原因,一直没有出台相应的政策。原则上还是要按照市场价来估值,当然也不可能一栋一栋房子来估值,会综合考虑一定范围内的种种情况,做出合理估值。这个估值机构大概率是官方的,因为官方评估更具权威性。

  但是,这个税要怎么征,还需要一系列的配套政策。比如说,个人所得税是需要单位来代扣代缴,而这个税有人赖账怎么办?这些都需要落到实处。

  

就是这套政策,您认为现在政府制定出来没有?

 

顾云昌:我认为财政部门恐怕已经制定的差不多了。目前正在进一步征求意见的过程中,然后肯定有一个过程要向全国征求意见。

 

  第三节:之前房地产市场交易成本过高一定程度上推高了房价

  

十九大报告中再次提到,房子是用来住的,不是用来炒的,但是仅仅依靠短期的行政干预,可能很难达到目的,您认为我们现在急需要哪些配套政策来助力才能实现这样的终极目标,最需要完善的政策有哪些?房地产税会在其中起到怎样的作用?

 

  顾云昌:首先要搞清楚到底什么是“炒”。买了房子以后并且出租的,这不算“炒”。十年以后卖出去,这也不算“炒”。短期之内既不出租也不自住,就等着升值转手的,这才是“炒”。

  而房地产税就说要在持有环节征税。正因为之前我们没有在持有环节征税,而是在交易环节收了很多税,一定程度上导致了市场的不活跃,一个好的市场应该是活跃的市场,交易成本要低,我们交易成本高,造成整个市场的房价提升。

  另外,为什么大家都愿意去炒房?因为缺乏投资渠道。开辟更多的投资渠道,让老百姓也能通过金融去投资,不仅仅是投资房地产,还可以投资房地产股票,房地产债券,房地产基金等等。这也符合中央提出的,既要增加老百姓的劳动所得收入,又要增加财产性收入,两个收入都要提高。

  要解决炒房问题,靠短期的调控是不够的,要从源头上去遏制或减少这种行为,需要解决长效机制问题,需要土地制度改革、金融体制改革、货币政策改革、财税体制改革等一系列配套政策来完善。

  

您刚刚提到了房地产基金,前段时间,第一支房地产租赁租赁REITS正式成立,您认为,这是否会开启一个新的时代?

  

顾云昌:为了发展租赁市场,作为一个投资者,作为一个房地产开发商,它最大的问题是什么,要有资金投入,资金要流动起来,没有流动性,我的房子放在那里长期出租,什么时候有回报啊,所以REITS提供了一种办法,大家来投资,等于基金来持有这个房子了,资产证券化,出租房的证券化,大家来买证券,就这个概念。

  从长远来看,房地产光靠银行间接融资是有问题的,而且给银行带来很大的风险,美国次贷危机就是资不抵债了,流动性太差了。如果用证券化的办法,可以减少金融的风险。

  现在高净值的人群越来越多了,如果只是存在银行里,利率太多,而股市又波动太多,正好房地产市场涨的很快,通过这种创新金融产品来为老百姓创造更多的投资渠道,也是一个很好的途径。但这需要金融改革和创新要跟的上,房地产市场,金融市场必然是以基金为主导的市场,而不是房地产抵押贷款为主导的市场。

  

关于房地产市场本身,目前最大的问题是调控,您如何看待调控?是否会长期存在?

 

  顾云昌:调控的手段其实有两种,一种是降温,一种是升温。过去这两年都是去库存,是升温的做法,有些地方太冷了,所以给一定补贴,货币化的拆借都是促进房地产升温的。而一线城市又是需要降温的。所以调控就是要把冷的地方热起来,把热的地方冷下去。

我们的调控就是要在两方面都发力,但其实房地产不仅仅是房地产本身的问题,而是房地产以外的问题。

 

第四节:房地产税并不是为了抑制高房价而设置

 

  那么房地产税对抑制高房价能起到多大的作用呢?

  

顾云昌:一定要清楚的是,房地产税并不是为了解决高房价问题而设立的。房地产税是为了解决财税体制问题,为了增加地方财政收入。但是客观上能起到抑制房价的作用,它有利于房价的稳定,但是并不能完全依靠房地产税把房价降下来。

 

对于当前的房地产市场走势,您的判断是什么?

 

  顾云昌:我认为在2030年之前,中国房地产市场还是处于白银时代。过去的时代对房地产来说是遍地黄金,但是现在还有很多白银,虽然不如黄金时代利润来的那么简单快速,但房地产依然是国民经济的重要支柱。毕竟我们的城镇化还没有完成。

  

那么,对刚需来说,是要找准机会买房呢,还是租房?

 

   顾云昌: 刚需没法等待。不要犹豫,解决住房,刚需还犹豫什么,为什么我们可以按揭贷款,就是可以早点住进去,不要等到我钱赚够了,那等到什么时候,美好的生活要随时享受,享受美好生活,能享受多少是多少,刚需还是要积极进入市场。



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