冉启蓉 2015-12-29

首先，各种用途的土地有他的法定使用年限，而建筑物也有各种结构的法定使用年限，这两个年限的差异如何确定，看《房地产估价规范》、《土地估价规程》；其次，还需确定他的已使用年限，以及尚可使用年限。但要注意，尚可使用年限不一定是会计上的尚可使用年限；最后，根据前面两个年限来确定剩余使用年限。

 

公评网900284 2015-12-29

根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定。若土地使用权剩余寿命长于建筑物剩余寿命，则计算多出那部分土地使用权价值；若建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限则计算建筑物在土地使用权到期后的残值。

熊晓晶 2015-12-29

若为出让：例如：根据本次估价对象《房地产权证》证上记载的土地使用权类型为国有出让，土地使用权终止日期为2052年7月2日，截至价值时点2015年12月14日，剩余使用为36.55年。建筑物为钢混结构，建成于约2006年，其经济寿命最高达60年，至价值时点剩余经济寿命约为51年。根据《房地产估价规范》中关于收益时间选取“孰短原则”，则土地剩余使用年限以36.55年作为该用房的收益年限。 若为划拨：例如：根据本次估价对象《房地产权证》证上记载的土地使用权类型为划拨，按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限居住70年，工业50年，商业40年，综合或者其他50年。建筑物为混合结构，居住用房，建成于约2004年，其经济寿命最高达70年，土地剩余使用年限以70年作为该用房的收益年限。