武隆县国有建设用地使用权宗地地价确定细则（2016年版）
第一章总则
第一条为规范国有建设用地使用权宗地地价确定行为，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》及《重庆市国有建设用地使用权确定规则》等规定，结合武隆县实际，制定本细则。
第二条在全县内供应国有建设用地使用权的宗地地价确定，以及土地供应后经依法批准改变土地使用权性质、调整土地使用条件或权利限制条件等情况发生土地增值需要补缴地价款的地价确定，适用本细则。
第二章国有建设用地使用权供应地价
第一节地价评估
第三条以出让、租赁、作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权的，应按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范及全市的规定，根据拟供应宗地的空间位置、土地级别、土地面积、规划用途、规划建筑面积、供应方式、使用年期等土地使用条件，选取合适的评估方法并结合土地市场情况评估宗地的正常土地市场价格。
第四条地价评估可由国土部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以采取公开方式委托具备土地估价资质的土地估价中介机构进行。
第二节地价确定
第五条以出让方式供应国有建设用地使用权的，国土部门应以评估的正常土地市场价格为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定宗地出让底价（起始价）。
宗地出让底价（起始价）不得低于拟出让土地所在级别对应用途基准地价的70%。工业用地的出让底价（起始价）不得低于国家及本市规定的工业用地出让最低价标准。
城镇居民个人住房拆建可以协议出让方式供应。划拨国有土地使用权（拆房建房）的宗地地价=（规划部门批准增加的建筑面积×县政府公布执行的同一土地级别对应的土地用途的基准地价）＋（原房建筑面积×政府公布执行的对应土地级别土地用途的基准地价×国土部门公布执行的对应土地用途的土地增值收益率）；出让国有土地使用权（拆房建房）的宗地地价=（规划部门批准增加的建筑面积×政府公布执行的同一土地级别对应的土地用途的基准地价）＋（原房建筑面积乘以政府公布执行的对应土地级别土地用途基准地价×国土部门公布执行的对应土地用途的土地增值收益率×年限修正系数）。
第六条以租赁方式供应国有建设用地使用权的，国土部门应以评估的正常土地市场价格为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策折算确定宗地租金标准。
第七条以作价出资（入股）的方式供应国有建设用地使用权的，国土部门应以评估的正常土地市场价格为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定宗地作价出资（入股）价格。
第八条以划拨方式供应国有建设用地使用权的，国土部门应根据土地平均取得和开发成本确定划拨建设用地使用权权益价格。
第三章出让国有建设用地补缴地价款
第一节增加建筑面积
第九条依法出让的商住用地在符合规划、不改变用途的前提下，经规划部门批准增加建筑面积的，按下列规定补缴地价款：
（一）增加的建筑面积为计容建筑面积的，按以下规定计算应补缴的地价款：
用途为商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公（含学校、幼儿园）、住宅的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应级别商业、办公、住宅用途基准地价，与增加的对应用途计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
用途为车库的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应级别商业用途基准地价乘以国土部门公布执行的对应级别商业用途土地增值收益率（由市国土部门、主城区外区县国土部门另行公布，下同），及基准地价停车场（库）用途修正系数后，与增加的计容车库建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
用途为社区用房（含居委会）、邮政用房、物管用房、设备房、结构转换层、架空层、超高层建筑塔楼的避难空间等配套用房的，不计征地价款。
（二）增加的建筑面积为不计容建筑面积的，按以下规定计算应补缴的地价款：
用途为商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公（含学校、幼儿园）、住宅的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应级别商业、办公、住宅用途基准地价乘以国土部门公布执行的对应用途级别土地增值收益率，及对应用途级别基准地价地下空间修正系数后，与增加的对应用途不计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
用途为车库及社区用房（含居委会）、邮政用房、物管用房、设备房、结构转换层、架空层、超高层建筑塔楼的避难空间等配套用房的，不计征地价款。
第十条依法出让的商务办公用地、艺术传媒用地、行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利设施用地、监教安保用地、外事用地、宗教用地等，土地使用权人在符合规划、不改变用途的前提下增加建筑面积的，按下列规定补缴地价款：
（一）增加计容建筑面积的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应级别办公用途基准地价乘以对应用途基准地价土地用途修正系数后，与增加的计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
（二）增加不计容建筑面积的，按以下规定计算应补缴的地价款：
用途为办公（含学校、幼儿园）的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应级别办公用途基准地价乘以国土部门公布执行的对应级别办公用途土地增值收益率，及对应级别办公用途基准地价地下空间修正系数后，与增加的办公用途不计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
用途为车库及社区用房（含居委会）、邮政用房、物管用房、设备房、结构转换层、架空层、超高层建筑塔楼的避难空间等配套用房的，不计征地价款。
第十一条依法出让的工业用地（含标准厂房用地），土地使用权人在符合规划、不改变土地用途的前提下提高土地利用率和增加计容或不计容建筑面积的，不再增收地价款。
第十二条参照工业用地依法出让的物流仓储用地、采矿用地、公用设施用地、交通水利设施用地等，土地使用权人在符合规划、不改变用途的前提下增加建筑面积的，按下列规定补缴地价款：
（一）增加计容建筑面积的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应级别工业用途基准地价乘以基准地价对应用途修正系数后，与增加的计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
（二）增加不计容建筑面积的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应级别工业用途基准地价乘以国土部门公布执行的对应级别工业用途土地增值收益率，及对应级别工业用途基准地价地下空间修正系数后，与增加的不计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款（用途为车库及设备房、结构转换层、架空层等配套用房的，不计征地价款）。
第二节其他改变土地使用条件的情形
第十三条将零星用地整合到已出让邻近土地实施统一规划建设的，经征询规划部门意见后，可通过接受社会监督公告方式办理零星用地的出让手续，补缴地价款并签订补充合同或修订原土地出让合同，核发出让用地红线图。
增加零星用地的，按土地使用权人申请时点政府公布执行的对应用途级别基准地价，乘以对应的基准地价土地用途修正系数，及年期修正系数后，与所整合的零星用地的规划建筑面积的乘积补缴地价款（用途比例参照本规则第三十一条确定）。零星用地无容积率和规划建筑面积的，按整合后全部土地的平均容积率测算确定应补缴地价款的规划建筑面积（整合后全部土地的平均容积率高于1.5的，可按1.5的容积率确定规划建筑面积），此容积率和规划建筑面积仅用于计算确定补缴地价款，不计入土地出让合同的容积率和规划建筑面积。
增加的零星用地为不计容的地下空间建设用地使用权的，按土地使用权人申请时点政府公布执行的对应用途级别基准地价，乘以对应用途级别基准地价地下空间修正系数及年期修正系数后，与所整合的零星用地不计容建筑面积的乘积补缴地价款。
第十四条经规划部门批准，依法出让的调整土地用途或规划用地性质，且根据有关规定或土地出让合同约定可以不收回土地使用权的，应评估土地使用权人申请修订土地出让合同时点规划调整前、后规划条件下的总地价。有地价增值的，应按评估的规划调整前、后规划条件下总地价差额补缴地价款。
第十五条成熟商圈及重要交通枢纽区域（由国土部门另行公布）已依法出让的商住混合用地（含居住用地），经规划部门批准发生住宅与商业计容建筑面积用途比例转换的，应按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的住宅与商业基准地价之差，与住宅与商业转换的建筑面积的乘积补缴地价款。
除上述成熟商圈及重要交通枢纽外的其他区域已依法出让的商住混合用地（含居住用地），经规划部门批准发生住宅与商业建筑面积用途比例转换的，不计征地价款。
第十六条经规划部门批准，将商住用地容积率调低（降低）到1.5及以下的，应评估土地使用权人在申请修订土地出让合同时点新、旧容积率规划条件下的总地价。有地价增值的，应按评估的新、旧容积率规划条件下总地价差额补缴地价款。
第十七条符合下列情形之一的，土地使用权人申请延长土地出让年限，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点政府公布执行的对应用途级别基准地价乘以国土部门公布执行的对应用途级别土地增值收益率，及对应的基准地价土地用途修正系数（或地下空间修正系数）、年期修正系数后，与原土地出让合同约定的建筑面积的乘积计算应补缴的地价款：
（一）相邻地块为同一土地使用权人且土地使用权到期年限不一致，经规划部门批准优化作为一个项目实施，土地使用权人申请将相邻地块土地出让年限统一到剩余年限较长的地块的。
（二）非土地使用权人自身原因的闲置土地经依法依规处置完毕后，土地使用权人申请以首次取得《建设工程施工许可证》的时点作为出让起始年限延长土地出让年限（延长后的剩余出让年限不得超过法定最高出让年限）。
第十八条经规划部门批准，土地使用权人在不增加出让土地面积，不改变容积率和建筑规模的前提下（宗地位置发生重大调整的除外）申请调整土地出让用地红线的，不再计收地价款。
第十九条因其它土地利用条件改变或物业自持等权利限制条件改变等需补缴地价款的，应按国家发布的有关规定、规程标准、技术规范及本规则确定的有关技术思路和要求评估条件改变前、后的总地价。有地价增值的，应按评估的条件改变前、后总地价的差额补缴地价款。
第三节特殊问题处理原则
第二十条土地出让合同未约定或土地出让档案未记录建筑面积的，按土地出让时或之后规划部门首次确定的规划指标核定原土地出让合同建筑面积。土地出让后规划部门首次确定规划指标在政府首次批准该宗地所在片区城市（镇）控制性详细规划之后的，按政府首次批准该宗地所在片区城市（镇）控制性详细规划指标核定原土地出让合同建筑面积。
第二十一条土地出让合同未约定或土地出让档案未记录建筑面积用途比例的，国土部门依照2008年11月20日前规划部门出具《规划条件函》依法供应的商住用地，原土地出让合同建筑面积商业住宅比按1∶9确定。本细则实施前，国土部门依照2008年11月20日后规划部门发出《规划条件函》依法供应的商住用地，原土地出让合同建筑面积商业住宅比按2∶8确定。
第二十二条2005年7月18日前规划部门出具的规划条件及有关许可文件出让的房地产用地，无法核定增加地上、地下或计容、不计容建筑面积的历史遗留问题，增加的建筑面积应优先认定为地下（或不计容）车库，优先认定为车库后仍有增加的，按照“先认定为配套用房，再认定为商住用房”的原则计算应补缴地价款。
第二十三条商住用地首次出让时规划部门给定容积率低于1.5，但国土部门按1.5的容积率核定计价建筑面积测算地价款的，经规划批准提高容积率的，以1.5的容积率测算计价建筑面积作为原土地出让合同约定的计容（或地上）建筑面积基数。计容（或地上）建筑面积超过此基数的，应视为增加的计容（或地上）建筑面积，按本细则有关条款规定补缴地价款；计容（或地上）建筑面积未超过此基数的，不再计收地价款。
第二十四条《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发〔2010〕113号）发布前出让的土地增加地上（或计容）建筑面积且在本细则印发之日后申请修订土地出让合同的，以渝府发〔2010〕113号文件发布时点为限，在此之前增加的地上（或计容）建筑面积已销售部分按照房管部门首次批准销售时执行的补缴政策和标准补缴地价款（须提供经房屋登记机构出具销售时间、套数、面积有关情况的证明材料）；未销售部分按本细则有关条款补缴地价款。
第二十五条房地产项目中的社区用房（含居委会）、邮政用房、物管用房、设备房、结构转换层、架空层、超高层建筑塔楼的避难空间等配套用房，已在前期计征了地价款的，按原地价款计征标准计算核定其已缴的地价款，此价款可在该项目后期其它应补缴的地价款中抵扣（车库除外）。
同一宗地项目涉及多次修订土地出让合同的，在原土地出让合同约定的建筑面积内，建筑面积用途比例转换的，待项目最后一次修订土地出让合同时统一计算（计容建筑面积与不计容建筑面积分别结算，不相互抵扣）。
第四章划拨国有建设用地补缴地价款
第一节划拨土地转出让补缴地价款
第二十六条在符合全市有关规定和条件的前提下，划拨土地使用权人申请将整宗地以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应评估在现状使用条件下（即按土地使用权证记载的原依法批准的土地用途、土地面积、房屋建筑面积）土地使用权人申请出让时点的出让土地使用权的正常市场价格，按该价格与国土部门公布执行的对应级别用途土地增值收益率的乘积计算应补缴的地价款。
第二十七条依法批准的经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）、房改房、居民自建个人住房等以划拨方式供应的政策性住房项目竣工验收后，划拨土地使用权人申请以协议出让方式办理出让的，按下列规定补缴地价款：
（一）住宅部分分摊的土地按土地使用权人提出办理出让手续申请时政府公布执行的对应级别住宅用途基准地价的10%，乘以对应的年期修正系数后，与申请办理出让的住宅用途建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
（二）配建的配套商业、办公、车库等非住宅部分分摊的土地（独栋且具备单独招拍挂出让条件的除外）按以下规定补缴地价款：
用途为计容商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公用房（含学校、幼儿园）的，按土地使用权人申请出让时点政府公布执行的对应级别商业、办公用途基准地价的20%，乘以对应的年期修正系数后，与申请办理出让的对应用途计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
用途为不计容商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公用房（含学校幼儿园）的，按土地使用权人申请出让时点政府公布执行的对应级别商业、办公用途基准地价的20%,乘以对应的年期修正系数及对应用途级别基准地价地下空间修正系数后，与申请办理出让的对应用途不计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
用途为计容车库的，按土地使用权人申请出让时点政府公布执行的对应级别商业用途基准地价的20%，乘以对应的年期修正系数及国土部门公布执行的基准地价停车场（库）用途修正系数后，与申请办理出让的计容车库建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
用途为不计容车库的，按土地使用权人申请出让时点政府公布执行的对应级别商业用途基准地价的20%，乘以对应的年限修正系数及国土部门公布执行的对应用途级别基准地价地下空间修正系数后，与申请办理出让的不计容车库建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。
第二节划拨土地转让征收出租土地收益金
第二十八条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让经批准可以不办理调整为出让手续的，按土地使用权人申请转让时点政府公布执行的对应用途级别基准地价乘以国土部门公布执行的对应用途级别的划拨土地收益系数后，与转让的房地产建筑面积（或土地对应的建筑面积）的乘积计算应缴纳的土地收益金。
土地使用权为个人的划拨用地性质的住宅用房申请转让的，按土地使用权人申请转让时点政府公布执行的对应级别住宅用途基准地价的3%，乘以转让的房地产建筑面积（或土地对应的建筑面积）计算应缴纳的土地收益金。因离婚、继承情形发生划拨土地房产转让的，可继续保留原划拨土地使用权且不计征土地收益金。
第二十九条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产出租的，应按土地使用权人申请出租时点政府公布执行的对应用途级别基准地价乘以国土部门公布执行的对应用途级别的划拨土地收益系数后，与出租的房地产建筑面积（或土地对应的建筑面积）的乘积按年度计算应缴纳的土地收益金。
第五章地价评估技术要求
第三十条规划部门明确用地性质为工业用地，投资行政主管部门明确产业类别为生产性工业项目的，按国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》中的容积率控制指标下限确定规划建筑面积；投资行政主管部门明确为标准厂房项目的，按规划部门确定的容积率控制指标上限确定规划建筑面积。
规划部门明确用地性质为物流仓储用地、公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地的，按规划部门确定的容积率控制指标上限确定规划建筑面积。
土地用途为加油（加气）站等规划部门无法明确容积率和规划建筑面积的，评估时按1.5确定容积率和规划建筑面积。
第三十一条多种用途混合布局的用地，规划部门未明确地块中各用途的规划建筑面积的，评估时按下列规定确定各用途的规划建筑面积。
（一）规划部门明确土地用途为商住混合布局的用地，且未明确地块中各用途的规划建筑面积的，评估时按以下规定确定商业和住宅的规划建筑面积：
以居住为主要用地性质与其他性质混合布局的用地，评估时按2∶8确定商业和住宅的建筑面积。
以商业等为主要用地性质与居住混合布局的用地，评估时按5∶5确定商业和住宅的建筑面积。
（二）规划部门明确土地用途为居住的用地，评估按2∶8确定商业和住宅的规划建筑面积。
（三）规划部门明确土地用途为商业商务混合布局的用地，且未明确地块中各用途的规划建筑面积的，评估时按5∶5确定商业和商务的规划建筑面积。
（四）规划部门明确土地用途为多用途兼容类用地的，评估时以国土部门委托的具体用途，确定土地用途和规划建筑面积。
第三十二条应用成本逼近法评估新增经营性用地出让地价时，应将购买地票平均价格计入土地取得成本（后期出让环节由竞得人另行提供地票的除外）。
第三十三条评估报告中确定建议底价时应遵循以下要求：
（一）选用两种评估方法的评估结果差异在30%以内的，可以取两种评估方法的评估结果算术平均值作为建议底价。
（二）选用两种评估方法的评估结果差异超过30%、小于50%的，应在评估报告中分析原因，并按市场比较法（或剩余法、收益还原法）评估结果所占权重应大于50%的原则合理确定建议底价。
（三）选用两种评估方法的评估结果差异超过50%的，应直接以较高的评估结果确定为建议底价。
（四）需突破上述建议底价确定原则的，应由组织专家论证，并在估价报告中阐明理由及专家论证意见。
第六章地价报告
第三十四条国土部门应严格按本规则及有关规定测算确定土地供应价款，并形成书面报告。
报告应包括土地的基本情况，土地供应价款的计算依据、过程、结果等。涉及协议出让、工业用地出让的，在报告中还应列出基准地价、工业用地出让最低价标准。
第三十五条国有建设用地使用权供应价款确定报告是集体研究土地出让底价（起始价）和应补缴地价款的重要依据，经由经办人、负责人签字，并纳入宗地供应档案，存档备查。
第三十六条本细则自发布之日起施行。
