重庆市国有建设用地使用权收回收购办法

渝国土房管规发〔2016〕1号

各区县（自治县）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，有关单位：

《重庆市国有建设用地使用权收回收购办法》（试行）已经2015年第20次局长办公会审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

重庆市国土房管局

2016年1月12日

重庆市国有建设用地使用权收回收购办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范国有建设用地使用权收回收购活动，保障土地权利人的合法权益，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规及规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法国有建设用地使用权收回适用于依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款（一）、（二）项规定收回无地上建构筑物的国有建设用地使用权的情形。

第三条 本办法国有建设用地使用权收购适用于政府的土地储备机构（投融资平台）收购储备或通过土地、房地产二级市场购买国有建设用地使用权的情形。

第四条 主城区范围内的国有建设用地使用权的收回、土地储备机构的收购储备以及市级土地储备机构在主城区范围外的国有建设用地使用权的收购储备由区县（自治县）国土资源行政主管部门初审报所在地的人民政府审查，经市国土资源行政主管部门审核确认后报市人民政府批准。主城区范围外的国有建设用地使用权的收回以及区县（自治县）土地储备机构的收购储备，由所在地的区县（自治县）国土资源行政主管部门审查确认后报区县（自治县）人民政府批准。

第五条 主城区范围内的投融资平台的国有建设用地使用权收购以及市级投融资平台在主城区范围外的国有建设用地使用权收购由市国土资源行政主管部门会同财政、国资部门等单位集体会审研究后出具会审意见。主城区范围外的区县（自治县）投融资平台的收购，由所在地的国土资源行政主管部门会同财政、国资部门等单位集体会审研究后出具会审意见。

第六条 国土资源行政主管部门应会同财政部门等单位以土地估价（审计）报告的估价（审计）结果为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地市场状况等集体决策国有建设用地使用权收回补偿价格或收购价格。

第二章 程序

第一节 收回程序

第七条  依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款（一）、（二）项规定收回国有建设用地使用权的，按下列程序办理：

（一）告知。区县（自治县）国土资源行政主管部门应将拟收回国有建设用地使用权的原因、面积、范围等情况告知土地使用权人，充分听取土地使用权人的意见。

（二）调查评估。区县（自治县）国土资源行政主管部门应调查核实拟收回国有建设用地使用权的土地使用权人名称、位置、面积、范围、级别、用途、使用年限等基本情况，并委托土地审计（评估）机构对拟收回国有建设用地使用权收回补偿价格予以审计（评估）。

（三）拟订方案。区县（自治县）国土资源行政主管部门拟订收回国有建设用地使用权方案。方案应包括收回国有建设用地使用权的原因、土地使用权人名称、位置、面积、范围、级别、现状、补偿等事宜。

（四）方案审查。主城区的收回国有建设用地使用权方案审查由市国土资源行政主管部门会同财政部门等单位集体审查，决策收回补偿价格等重大事项，并报市政府批准。远郊区县的收回国有建设用地使用权方案审查由区县（自治县）国土资源行政主管部门审查确认后报区县（自治县）人民政府批准。

（五）公告与听证。由区县（自治县）人民政府将审查通过的收回国有建设用地使用权方案通过公开媒体向社会公告，公告期不少于30日。区县（自治县）国土资源行政主管部门应收集有关土地使用权人和相关权利人的意见。土地使用权人在公告期内有申请听证的权利。

土地使用权人申请听证的，区县（自治县）国土资源行政主管部门应按照规定组织听证。

（六）收回批复。区县（自治县）国土资源行政主管部门结合收集的意见和听证情况完善收回国有建设用地使用权方案，报有批准权的人民政府下达收回国有建设用地使用权批复。

（七）收回决定。区县（自治县）国土资源行政主管部门依据收回国有建设用地使用权批复下达《收回国有建设用地使用权决定书》，并送达土地使用权人。

（八）支付补偿款。区县（自治县）国土资源行政主管部门应在《收回国有建设用地使用权决定书》送达后的十五日内向土地使用权人支付补偿款。

（九）注销登记。土地使用权人自收到补偿款十五日内，到区县（自治县）国土资源行政主管部门办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。

第八条 土地使用权人对《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第九条  土地使用权人逾期不申请行政复议、也不提起行政诉讼，拒不履行相关义务的，国土资源行政主管部门可采取下列措施：

（一）公告注销国有建设用地使用权登记和作废土地权利证书；

（二）申请人民法院强制执行。

第十条 《收回国有建设用地使用权决定书》应当包括下列内容：

（一）土地使用权人姓名或名称、组织机构代码、身份证号码、住所地；

（二）批准机关；

（三）收回国有建设用地使用权的事实和依据；

（四）地块位置、面积、范围、级别、用途以及开发情况；

（五）补偿价格和补偿方式；

（六）土地使用权人应履行的义务；

（七）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；

（八）其他需要说明的事项；

（九）作出决定的行政机关名称；

（十） 附图。

第二节 收购程序

第十一条  土地储备机构收购储备国有建设用地使用权的，按下列程序实施：

（一）调查。土地储备机构对拟收购储备的国有建设用地使用权及地上建构筑物的权属、证载用途、土地他项权利、使用期限、规划用途等情况进行调查,了解土地使用权人意向。

（二）评估。土地储备机构和土地使用权人共同选定土地评估机构对拟收购储备的国有建设用地使用权及地上建构筑物按照本办法的规定进行价格评估。

（三）协商。土地储备机构依据土地估价报告结果，与土地使用权人协商，达成一致意见后签订《收购储备补偿意向协议》。

（四）报批。土地储备机构拟订国有建设用地使用权收购方案，连同《收购储备补偿意向协议》等资料按照第四条的审批权限向国土资源行政主管部门申请办理土地收购储备批复。

（五）合同签定。土地储备机构与土地使用权人签定《国有建设用地使用权收购储备合同》。

（六）储备登记。土地储备机构按合同约定支付收购价款，

土地使用权人按照合同约定向区县（自治县）国土资源行政主管部门交回土地权利证书, 区县（自治县）国土资源行政主管部门为土地储备机构办理土地登记手续。

第十二条 投融资平台收购国有建设用地使用权的，按下列程序实施：

（一）调查。投融资平台对拟收购的国有建设用地使用权及地上建构筑物的权属、证载用途、土地他项权利、使用期限、规划用途等情况进行调查,了解土地使用权人意向。

（二）评估。投融资平台和土地使用权人共同选定土地评估机构对拟收购的国有建设用地使用权及地上建构筑物按照本办法的规定进行价格评估。

（三）协商。投融资平台依据土地估价报告结果，与土地使用权人协商，达成一致意见后签订《收购意向协议》。

（四）审查确认。投融资平台根据调查情况和土地估价报告拟订国有建设用地使用权收购方案，按照第五条的审批权限办理土地收购，并由国土资源行政主管部门会同财政、国资部门等单位集体会审研究后出具会审意见。

（五）合同签定。投融资平台依据会审意见与土地使用权人签定《国有建设用地使用权收购合同》。

（六）转移登记。投融资平台按合同约定支付收购价款，土地使用权人按照合同约定向区县（自治县）国土资源行政主管部门交回土地权利证书，区县（自治县）国土资源行政主管部门为投融资平台办理转移登记手续。

第十三条 《国有建设用地使用权收购合同》应当包括下列内容：

（一）土地使用权人姓名或名称、组织机构代码、身份证号码、住所地；

（二）地块位置、面积、范围、级别、用途，地上建（构）筑物状况、房地产权属情况以及开发情况；

（三）收购价格和支付方式；

（四）交付土地及注销土地权利证书的期限和方式；

（五）双方的权利义务；

（六）违约责任；

（七）纠纷的处理；

（八）附图。

第三章 补偿价格

第一节 基本原则

第十四条 主城区范围内的，在市国土资源行政主管部门通过政府采购建立的社会中介机构库中选取收回收购国有建设用地使用权评估（审计）机构和工程造价机构；主城区范围外的，在所在地的区县（自治县）国土资源行政主管部门通过政府采购建立的社会中介机构库中选取收回收购国有建设用地使用权评估（审计）机构和工程造价机构

第十五条 土地评估（审计）机构、工程造价机构接受委托后，应按照国家有关规程、规范、标准等，以合法、真实、有效的资料为依据开展评估（审计）以及工程造价的计价活动。

第十六条 土地评估机构应客观公正选取估价案例，并将交易案例与待估宗地进行全面、细致的比较，合理确定修正系数。

第二节 收回补偿价格

第十七条  国有建设用地使用权收回补偿价格包括土地使用权人在该宗土地上的成本投入、税费、利息以及合理利润。

第十八条 土地使用权人在该宗土地上的成本投入包括土地取得成本费用及实际发生的土地前期开发费、间接费用，采取审计方式确定。土地使用权人在宗地上的成本投入计算截止时间以政府发布国有建设用地使用权收回方案公告的日期为准。

（一） 土地取得成本费用按国有建设用地使用权出让合同约定的土地出让价款或划拨决定书规定的划拨土地价款扣除土地使用权人享受的土地减免或优惠政策的价格确定。

原国有建设用地使用权出让合同未约定或划拨决定书未规定土地价款的，由国土资源行政主管部门委托土地评估机构评估土地使用权人首次从政府依法取得土地时点、原批准规划条件下的土地价格作为国有建设用地使用权出让合同约定或划拨决定书规定的土地价款。

土地使用权人首次从政府依法取得土地时，实际另行支付了征收拆迁费用，但未在国有建设用地使用权出让合同约定或未在划拨决定书中规定的，应据实计入土地取得成本费用。

以工程项目等价配置土地等情形取得土地的，其土地取得成本费用以审计部门对该项工程的审计决算报告审定的金额为准。

（二） 土地前期开发费包括项目开发前期的可行性研究费、规划设计费、水文地质勘察费、场地平整费、临时设施费等，以实际发生的费用数额确定。

因票据缺失，土地使用权人无法提供相应费用数额的，应按照市场公允的原则，结合实际发生的时间的费用市场价格合理确定。

（三） 间接费用是指为实施宗地管理而发生的看护费、差旅费、办公费等，应按照市场公允的原则，结合实际发生的时间、区域社会平均成本等因素综合确定。

第十九条 税费是土地使用权人取得该宗土地以及在对该宗土地开发投入过程中实际已缴纳的各项税收和规费。

第二十条 利息按土地使用权人对该宗土地的成本投入及缴纳的税费之和、相应资金实际占用时间、年化贷款利率三者的乘积确定。

第二十一条  相应资金实际占用时间按照土地使用权人对该宗土地的成本投入及缴纳的税费发生的日期与政府向社会公告国有建设用地使用权收回方案的日期之间的时间差确定。

第二十二条 年化贷款利率按下列方式执行：

（一）相应资金实际占用时间在3年以及3年以下的

1.通过金融机构贷款的，按与金融机构签订的借贷合同约定的贷款利率执行；

2.通过民间借贷的借贷双方有约定贷款利率的，借贷利率小于中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%的，年化利率按双方约定的借贷利率执行；贷款利率大于或等于中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%的，年化贷款利率按中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%执行。通过民间借贷的借贷双方未约定贷款利率的，按中国人民银行同期贷款基准利率执行。

3.使用自有资金的，按照中国人民银行同期贷款基准利率执行。

（二）相应实际占用时间在3年以上的

前3年的年化贷款利率计算按照第二十二条第（一）项执行，超过3年部分的年化贷款利率，按中国人民银行同期贷款基准利率执行。

第二十三条 合理利润按下列方式确定：

（一）资金实际占用时间在3年以下的，按土地使用权人在该宗土地的成本投入、资金实际占用时间、年化合理利润率三者的乘积确定。

（二）资金实际占用时间在3年及3年以上的，按3年占用时间的合理利润计算。

第二十四条 资金实际占用时间的计算方式参照本方法第二十一条执行。

第二十五条 合理利润率由国土资源行政主管部门会同财政部门等单位依据经济发展水平、土地市场状况、土地级别等因素综合考虑确定，原则上不得超过以下上限范围：

（一）除交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利，以及及城市供排水、供气、供电基础设施建设外的划拨国有建设用地收回的，年化合理利润率上限为1.5%。

（二）工业用地（含参照工业用地出让的土地）收回的年化合理利润率上限为2%；商住用地收回的年化合理利润率上限为4%。

第三节 收购价格

第二十六条 国有建设用地使用权的收购价格包括土地使用权收购价格、地上建构筑物的价格，以及因收购地上有建构筑物造成的搬迁、临时安置以及停产停业损失等的补偿。

第二十七条 土地使用权收购价格应委托土地评估机构综合考虑土地的位置、土地使用权类型、原依法批准的规划条件、土地开发程度、剩余土地使用年限等因素予以评估。该评估价扣减地价减免或优惠政策货币化值后的价格为土地成本投入(该土地成本投入参照本办法收回补偿价格中关于成本投入的确定方式确定)的1.5倍以上的，应按成本逼近法评估结果确定收购价格。

第二十八条 地上建构筑物的价格应委托土地评估机构评估其残值价格。

第二十九条 收购地上有建构筑物的国有土地，可参照国有土地上房屋征收有关政策标准确定搬迁、临时安置以及停产停业损失等的补偿。

第四节 优惠政策的处理

第三十条 收回收购国有建设用地使用权时，应按下列情形及对应的方式在收回补偿价格或收购价格中扣除土地使用权人享受的地价减免或优惠政策的价格：

（一）未按土地出让合同或划拨决定书的约定或规定修建学校、道路等配套工程的，应由国土资源行政主管部门委托有资质的工程造价机构，按照委托时点的配套工程类型、建筑面积、单位造价等经济技术指标测算相应配套工程的价格。

（二）出让土地时设置了修建酒店、商业自持或按一定价格回购等限制条件，土地使用权人未按约定履行的，应由国土资源行政主管部门委托有资质的土地评估机构按照出让土地时点作为评估基准日，评估在不设置有关限制条件下的土地价格，再测算出该评估土地价格与该宗地首次出让合同约定的土地出让价格的差值。

（三）工业用地享受了地价优惠政策，且未履行土地出让合同或招商引资有关协议约定的义务，应由国土资源行政主管部门委托有资质的评估机构以该宗地首次出让合同约定的土地出让时点作为评估基准日，以成本逼近法评估该宗工业用地价格，再测算出该宗评估的工业用地价格与该宗地首次出让合同约定的土地出让价格的差值。

（四）其它享受免交、减免、返还等地价优惠政策的，应予以量化相应价款。

第四章 附则

第三十一条  依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款（一）、（二）项规定收回地上有建构筑物的国有建设用地使用权按《重庆市人民政府办公厅关于印发〈重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法〉（暂行）等有关办法的通知》（渝办发〔2011〕123号）执行。

第三十二条 依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款（三）、（四）、（五）项规定收回国有建设用地使用权的，其程序参照本办法执行。

第三十三条 国有农用地的收回收购程序参照本办法执行，收回补偿价格或收购价格按照国家有关规定执行。

第三十四条 闲置土地的收回，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）执行。

第三十五条  本办法自印发之日起施行。

公开方式：主动公开

重庆市国土房管局办公室

2016年1月12日印发